چرا قولنامه باید با جزییات ملک نوشته شود؟
فرض کنید که خانه‌ای که شما قصد خرید آن را دارید، دارای کولرگازی یا هود است. آیا فروشنده حق دارد پیش از تحویل ملک کولرگازی یا هود را باز کرده و به شما تحویل ندهد؟ تجربه سال‌ها فعالیت گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی نشان می‌دهد که نوشتن جزییات ملک در قولنامه می‌تواند مانع بسیاری از مشکلات در آینده شود.

فراموش نکنید، ملکی که قصد خرید آن را دارید، یک کالای برند (مثل گوشی تلفن همراه) نیست. بنابراین جزییات و ویژگی‌های خاص خود را دارد. برای پیشگیری از هرگونه اختلافی، تمام جزییات آن را در مبایعه نامه بنویسید.

چرا باید شرایط فسخ در قولنامه به صورت شفاف نوشته شود؟
زیرا پس از عقد قرارداد هیچ بهانه ای برای فسخ قرار داد از طرف هیچ کدام از طرفین نباشدمگر
در شرایط خاص که در زیر به آن‌ها اشاره شده است:

_ شرایطی که قانون پیش‌بینی کرده است.
_ مواردی که طرفین در مورد آن توافق کرده‌اند.
_ زمانیکه طرفین نسبت به برهم زدن معامله توافق داشته باشند که به آن تفاسخ می گویند.

1az10000...

چرا بررسی سند ملک پیش از خرید ملک بسیار مهم است؟
بخش عمده‌ای از اطلاعات مهم درباره ملک و نکات حقوقی املاک در سند ملک موجود 
است. به عنوان مثال کلید پی بردن به تمام موارد زیر یا مستقیما در سند ملک است یا با 
کمک مطالعه سند ملک محقق می‌شود.

موقوفی بودن ملک
در رهن بودن ملک
ورثه ای بودن ملک
پیشگیری از فروش مال غیر (جلوگیری از کلاهبرداری)
به قیمت خریدن ملک (در یک حالت خاص)
از دست دادن ملک با تمام شدن مدت اجاره:
بعضی‌های تصور می‌کنند با اتمام مدت اجاره عرصه، اداره اوقاف یا سازمان متولی ملک را از 
خریدار پس گرفته یا برای او مزاحمتی ایجاد می‌کند. اما این تصور اشتباه است.
دو نکته در این زمینه قابل ذکر است. نکته اول اینکه معمولا مدت اجاره عرصه در املاک اوقافی 
بیش از یک سال (حتی تا 99 سال) است. سازمان اوقاف یا متولی مربوطه بعد از پایان این مدت
 به راحتی قرار داد اجاره عرصه را تمدید می‌کند.

نکته دوم این که متولی ملک اوقافی که عرصه ملک را به شما اجاره می‌دهد، در صورتی که تخلف 
خاصی در آن ملک انجام ندهید، هیچگونه مشکلی برای شما ایجاد نمی‌کند. بنابراین نگرانی از
بابت موضوع اجاره بی‌مورد است. شما می‌توانید با خیال آسوده از ملک اوقافی خریداری شده در 
چارچوب قانون استفاده کنید.
زیاد بودن مبلغ اجاره:
مبلغ اجاره‌ی عرصه املاک اوقافی به هیچ وجه قابل مقایسه با اجاره املاک شخصی نیست.
این مبلغ در حدی پایین است که اکثر افرادی که ملک وقفی می‌خرند، به جای اینکه اجاره را ماه 
به ماه پرداخت کنند، مبلغ اجاره را سالانه پرداخت می‌کنند.

تصورات اشتباه دیگری هم در باره املاک اوقافی وجود دارد. مثل اینکه برای انجام هر کاری در 
ملک اوقافی باید رضایت سازمان اوقاف یا متولی مربوطه (در املاکی که متولی آن سازمان 
اوقاف نیست) را جلب کرد. این تصورات اغلب اشتباه و از روی ناآگاهی است.
چرا قیمت ملک اوقافی و شخصی متفاوت است؟
 چیزی که ماهیت ملک اوقافی از ملک شخصی را متفاوت می‌کند، مسئله مالکیت در عرصه و 
اعیان است.

زمین هر ملکی، عرصه آن ملک است. فرقی ندارد این ملک یک ساختمان باشد یا یک باغ. در 
بعضی تعاریف در خصوص اعیان گفته می‌شود: هر چیزی که روی این زمین ساخته شود، اعیان 
ملک به حساب می‌آید.

جهت بر طرف شدن ابهامات بهتر است برای توضیح اعیان از این تعریف استفاده کنیم: «هر 
چیزی در عرصه، که ساخته دست بشر است، جزو اعیان به حساب می‌آید».
1az10000...

سرقفلی به چه معنی است؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:

«سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
حق «سرقفلی» بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند. بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

1az10000...

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود.
در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.

این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره‌ی خود کسب کرده است. اما سه دلیلی که مالک به موجب آن‌ها می‌تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:

اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا مهارت» نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد، به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد.

1az10000...

چرا بررسی سند ملک پیش از خرید ملک بسیار مهم است؟
بخش عمده‌ای از اطلاعات مهم درباره ملک و نکات حقوقی املاک در سند ملک موجود است. به عنوان مثال کلید پی بردن به تمام موارد زیر یا مستقیما در سند ملک است یا با کمک مطالعه سند ملک محقق می‌شود.

موقوفی بودن ملک
در رهن بودن ملک
ورثه ای بودن ملک
پیشگیری از فروش مال غیر (جلوگیری از کلاهبرداری)
به قیمت خریدن ملک (در یک حالت خاص)


1az10000...

بهترین روش سرمایه گذاری در جهان چیست؟

در چند سال گذشته سرمایه گذاری در حوزه ملک و املاک به شدت رو به افزایش بوده است .چون حدودا بدون خطر ترین روش سرمایه گذاری به حساب می آید.
جدول پایین روند رشد سرمایه گذاری ملک در 4 سال اخیر در کشورهای آمریکا،کانادا،ایران،انگلیس وفرانسه هست .

با توجه به آمار روند رشد خریدوفروش ملک در 5 کشور ،بهترین روش سرمایه گذاری درحال حاضر سرمایه گذاری در ملک می باشد.

1az10000...

یکی از معروف ترین شیوه های سرمایه گذاری در کشور ما سرمایه گذاری در املاک
به حساب می‌آید می‌توان بیان کرد که این مدل سرمایه‌گذاری یک شیوه عمل برای
حفظ سرمایه به حساب می‌آید و همان مقدار که سود می دهد و می تواند باعث بالا
رفتن سرمایه گردد.

اگر بدون آگاهی و اطلاعات در این بازار وارد شوید و همان مقدار هم ریسک خواهد
داشت، پس باید اصولی که برای سرمایه گذاری در املاک وجود دارد را به درستی 
بدانید؛ در ادامه برخی از اصول و قواعد سرمایه گذاری در املاک را بیان خواهیم کرد.

بررسی فضای بازار:
اولین قاعده برای وارد شدن به بازار مبل و سرمایه گذاری در املاک بررسی دقیق بازار 
می باشد به این معنا که هنگامی که شما قصد دارید سرمایه گذاری در املاک نمایید
بازار به سقف قیمتی نرسیده باشد.

موقعیت سنجی:
اصل دوم می‌گوید موقعیت سنجی باید از دو نگاه متفاوت انجام گیرد اول در رابطه 
با منطقه و محله ای که قصد دارید در آن منطقه خریداری کنید و دو مقیاس کردن 
موقعیت خانه با بقیه خانه های در کنار آن در همان محله به عبارت دیگر باید در 
جایی خانه خریداری کنید و سرمایه گذاری نمایید که محل پیشرفت باشد.

تقاضا:
تلاش کنید سرمایه گذاری را بر روی خانه و ملکی انجام دهید که نسبت به بقیه 
خانه ها تقاضا و درخواست بیشتری برای خرید دارد از تقاضا و درخواست برای فروش
و نقدشوندگی خیلی مهم خواهد بود.

قیمت  مناسب:
برای خریداری و سرمایه گذاری در املاک باید خانه را انتخاب نمایید که قیمت آن 
مناسب باشد تا شما هم با فروش آن بتوانید به سودی برسید رعایت نمودن این 
قواعد و اصول و دقت به آنها خواهد توانست منجر به یک سرمایه گذاری مناسب و 
با بازدهی بالا باشد.

اساساً معنای سرمایه گذاری با سود و زیان خواهد بود یعنی شما نخواهید توانست 
یک مدل از سرمایه‌گذاری را پیدا نمایید که فقط سود داشته باشد سرمایه گذاری در
املاک هم از این قاعده مستثنی نخواهد بود خریداری خانه و ملک همانند خرید 
نمودن هر چیز دیگر یکسری معایب و مزایای ویژه‌ای دارد از پر اهمیت ترین مزایای 
سرمایه گذاری در ملک می توان به این موارد اشاره نمود.

کسب درآمد با اجاره بها:
مسکن که یک مدل دارای به حساب می آید می توانید به وسیله آن کسب درآمد 
داشته باشید نرخ اجاره واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر جهش خیلی خوبی را 
داشته است شما می توانید به وسیله آن یک منبع درآمد پایدار برای خود داشته باشید.

کسب درآمد از پول رهن:
یکی دیگر از فواید خرید ملک بهره بردن از پول رهن به عنوان یک منبع درآمد خواهد
بود به این شکل که خیلی از صاحبان خانه به وسیله سرمایه گذاری این پول در یک
 بازار درآمد کسب می نمایند.

کسب سود ناشی از تورم:
قطعاً از دلایل مهم سرمایه‌گذاری در هر زمینه به دست آوردن سود از راه افزایش تورم
در آن زمینه می‌باشد هر زمینه‌ای تورم ویژه خود را دارد که در ‌ارتباط به شرایط کلی 
اقتصاد کشورمان نخواهد بود و شما خواهید توانست بستگی به تورم بازار ملک و 
شرایط اقتصادی از سود سرمایه گذاری در املاک استفاده نمایید.

عدم نیاز به دانش تخصصی:
بیشتر بازارها مانند بورس و همینطور فرابورس نیاز به علم و دانش تخصصی برای 
سرمایه‌گذاری خواهد داشت این چالش در زمین‌های مسکن مقداری کمتر خواهد بود.

 افزایش قیمت با نوسازی مسکن:

یکی از مزایای سرمایه گذاری در ملک به دست آوردن سود از راه نوسازی خانه خواهد
بود، به طور مثال شما خواهید توانست یک واحد مسکونی را نوسازی نمایید و به یک 
واحد چند طبقه آن را تبدیل نمایید.

تغییر کاربری:
از جمله فواید سرمایه گذاری در ملک می توان به تغییر دادن کاربری آن و بهره گیری 
از فواید احتمالی در این زمینه اشاره نموده و تغییر کاربری عموماً منجر به بالا رفتن 
قیمت خانه و یا بهره بردن بیشتر از آن خواهد شد البته این فعالیت چالش‌های ویژه
دیگری را هم دارا می باشد.

دانستنیهای حقوقی

هیچگاه تعهدات قراردادی خود را ساده نپندارید. برای مثال ، اگر برای پراخت ثمن معامله ، چک داده اید، نمی توانید بر مبنای عدم تحویل گرفتن مبیع ، چک خود را پاس نکنید.

حتی ممکن است ضمانت اجرای قراردادی برگشت خوردن چک شما ، بسیار بزرگ تر از ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع باشد.

در چنین مواردی حتماً‌ قبل از هر اقدامی با وکیل خود مشورت نمایید ؛ تا از هر گونه تبعات احتمالی قانونی در آینده در امان باشید.

خوشحال می شویم تا نظر خود را در رابطه با این پست برای ما در قسمت نظرات ثبت کنید. 1az10000...

کدام امور ملکی را اداره ثبت اسناد و املاک انجام می دهد؟

صدوراسناد ملکی

تعویض اسناد مالکیت که به دلائل مختلف مانند : ریختن جوهرروی مندرجات سند ، آب ریختگی روی سند و... از انتفاع ساقط شده است.

صدور متمم الصاقی سند مالکیت به دلیل پرشدن ستون ها

نصب مجدد سرب پلمب روی جلد سند مالکیت

انجام ثبت املاک با هر نوع کاربری

آگهی تحدید حدود اختصاصی

آگهی تحدید حدود اختصاصی تبدیل سند مالکیت افراد متوفی به نام وراث قانونی (صدور سند مالکیت وراث قانونی)

انجام صدور صورت مجلس تفکیکی برای املاکی که پایانکار ساختمان برای آنها صادر شده است.

صدور سند مالکیت براساس تنظیم تقسیم نامه

تبدیل اسناد مالکیت مشاعی به یک جلد سند

برای انجام کارهای اعلام شده در بالا می بایست فرم های درخواست مربوطه تکمیل شود.

درخواست نقشه ثبتی

درخواست اجرای ماده 45 (در مواردیکه در اثرتعریض گذر، متراژ ملک تغیر می کند ، متراژ مندرج در سند نیز می بایست تغییر یابد) این ماده قانونی ناظر بر مطلب یاد شده در بالا است. درخواست اصلاح حدود اربعه (در مواردی که ملک مجاور به دلیل طرح های شهری به گذر تبدیل می شود ، مندرجات حدود اربعه می بایست تغییر کند.) اجرای ماده 147 و148(درمواردی به خصوص ، سند مالکیت رسمی برای مبایعه نامه های قبل ازسال 1370خورشیدی صادرمی شود) بدیهی است برای اعمال این قانون شرایطی ویژه ومختلف می بایست رعایت شود. اجرای ماده 149 (اجرای این ماده زمانی نیازاست که مندرجات سند مالکیت به هر دلیل با وضـع موجود تطبیق نمی نماید .)

کدام امور ملکی را اداره ثبت اسناد و املاک انجام می دهد؟

1az10000...

نکات مهم که در خرید و فروش ملک یا آپارتمان و زمین باید دقت کنید:

1. خانه و یا زمین هایی که در اطراف اتوبان ها و خیابان های اصلی قرار دارند، با آلودگی صوتی زیادی مواجهند. پس اگر از آن دسته افرادی هستید که می خواهید خانه در سکوت کامل باشد، باید از خرید این خانه ها خودداری کنید. همچنین زمین هایی که در این موقعیت قرار دارند، آینده خوبی نخواهند داشت.

2. یکی از مواردی که در خرید خانه اهمیت زیادی دارد این است که در ورودی واحد ها رو به روی هم نباشد تا حریم شخصی شما به طور کامل رعایت شود.

3. مورد دیگری که باید حتما به آن توجه کنید، معماری داخلی واحد از جمله آشپزخانه، حال، پذیرایی و ... است. همچنین نورگیری خانه هم از جمله موارد پر اهمیت است. خانه ای که نورگیری مناسبی داشته باشد، بسیار دلباز است. البته خیلی از افراد خانه های تاریک را ترجیح می دهند.

4. وضعیت مشاعات یک ساختمان، فرهنگ آن را نمایان می کند. پیش از خرید خانه این مورد را بررسی کنید.



1az10000...